Vastgoedvraag 1: Waar moet ik op letten als ik mijn woning wil verhuren?

“Beste Ellen,

Wij zijn Bert en Saskia, een gehuwd koppel levensgenieters van 40+ uit Zedelgem. We hebben samen 1 kindje en ik heb nog 2 kinderen uit een vorige relatie. Na een lange zoektocht hebben we eindelijk onze droomwoning in de buurt gevonden, waarnaar we zo snel mogelijk willen verhuizen. De ondertekening van de akte bij de notaris is voorzien over ongeveer 2 maanden. 


Ik ben eigenaar van een andere woning, waar we nu samen wonen, maar waar Saskia geen eigenaar van is. Toen mijn ex en ik uit elkaar gingen, kon ik haar deel van de woning overnemen aan een gunstige prijs op voorwaarde dat deze later sowieso voor onze gezamenlijke kinderen zou zijn. Zodoende ben ik voor de helft volle eigenaar en mijn 2 oudste kinderen bezitten elk voor een vierde de naakte eigendom ervan. Ik zit dus ook nog voor de helft het vruchtgebruik van deze woning. 

Deze woning, een gesloten bebouwing, is gelegen in Zedelgem en heeft 3 slaapkamers. Ze is verwarmd op stookolie en heeft een kleine afgesloten tuin. De woning is in goede staat en ik wens zo snel mogelijk te verhuren na onze verhuis. Waarmee moet ik rekening houden om alles vlot en voordelig te laten verlopen?

Met vriendelijke groeten,

Bert en Saskia”

Vastgoedvragen podcast

Vastgoedvragen is niet enkel een blog, maar ook een podcast.

ImmoAccent maakt zowel een audiopodcast, als een videopodcast.


Antwoord


Ik wil elke vastgoedvraag correct en zo volledig mogelijk beantwoorden. 

Om een oplossing bieden voor de gestelde en de te voorziene problemen is elk detail belangrijk. 

Als een element uit de situatieschets anders zou zijn, kan dit de uitkomst deels of volledig veranderen. 

Hou er dus rekening mee dat, als de elementen of context van jouw situatie verschillen, het antwoord voor jou waarschijnlijk ook anders kan uitdraaien.



Onderstaande info kan je ook terugvinden in de slides, die je hier kan downloaden



Extra info vind je in de bijhorende aflevering van de podcast op Youtube:

VASTGOEDVRAAG 1



De volgende onderwerpen kopmen aan bod:


Verplichtingen en regels

EPC - energieprestatiecertificaat

Staat van de woning & conformiteitsattest

Dubbelglas(norm)

Dakisolatie

Rookmelders 

Schriftelijke huurovereenkomst

Plaatsbeschrijving

Huurschade - Huurwaarborg


Praktisch advies

Huurovereenkomst


Fiscale gevolgen

Belasting op huurinkomsten

Gemeubelde verhuur

Gevolgen voor aankoop nieuwe woning





Verplichtingen en regels


EPC - energieprestatiecertificaat

Vanaf de tehuurstelling van een woning is een EPC-attest noodzakelijk. Dit kan aangevraagd worden via een erkend energiedeskundige type A.

Een EPC of energieprestatiecertificaat geeft aan hoe energiezuinig of -verslindend een woning is. Het geeft een inzicht over de energetische prestaties van de woning en hoe die verbeterd kunnen worden. Hoe lager de energieprestatie, hoe energiezuiniger de woning:

A+: < 0 kWh (per m²/jaar)

A: 0 – 100 kWh (per m²/jaar)

B: 100 – 200 kWh (per m²/jaar)

C: 200 – 300 kWh (per m²/jaar)

D: 300 – 400 kWh (per m²/jaar)

E: 400 – 500 kWh (per m²/jaar)

F: > 500 kWh (per m²/jaar)


Staat van de woning & conformiteitsattest

Een woning die verhuurd wordt moet voldoen aan een aantal minimale kwaliteitseisen (betreffende veiligheid, gezondheid en basiscomfort). Dit kan worden getoetst en bewezen met een conformiteitsattest.

De te verhuren woning is gelegen in Zedelgem, waar een conformiteitsattest verplicht is om te mogen verhuren. Deze kan hier aangevraagd worden: https://www.zedelgem.be/gemeentelijk-reglement-verplicht-conformiteitsattest-bij-huurwoningen-0. Het gemeentelijk reglement verplicht conformiteitsattest bij huurwoningen kan hier ook geraadpleegd worden.


Dubbelglas(norm)

In Vlaanderen is de dubbelglasnorm van toepassing in elke verhuurde woning. Dit betekent dat elke woning of appartement in Vlaanderen ramen met dubbele beglazing moet hebben. Als in een woning dubbele beglazing ontbreekt, zal de woningcontroleur dit opnemen als gebrek bij het conformiteitsonderzoek. Als er in meer dan 1 raam dubbele beglazing ontbreekt, kan dat leiden tot de ongeschiktverklaring van de woning. Het ontbreken van deze dubbele beglazing wordt niet als gebrek aangeduid en leidt dus niet tot ongeschiktverklaring als de energiescore (vermeldt in het EPC-attest) lager ligt dan:


Dakisolatie

In Vlaanderen is de verplichting tot dakisolatie van toepassing in elke verhuurde woning (of appartement rechtstreeks onder een dak). Voor elke woning met een niet-geïsoleerd dak van meer dan 16 m² zal de woningcontroleur dit opnemen als gebrek van categorie 2, bij het conformiteitsonderzoek en dit kan leiden tot de ongeschiktverklaring van de woning.
Het ontbreken van deze dakisolatie wordt niet als gebrek aangeduid en leidt dus niet tot ongeschiktverklaring als de energiescore (vermeldt in het EPC-attest) lager ligt dan:


Rookmelders

Rookmelders zijn verplicht als je een woning wil verhuren. Per verdieping moet er een rookmelder geïnstalleerd zijn. Als er niet voldoende rookmelders aanwezig zijn, zal de gemeente ook geen conformiteitsattest afleveren.


Schriftelijke huurovereenkomst

Er moet een schriftelijke huurovereenkomst worden opgemaakt, die voldoet een de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet. Enkele aandachtspunten:


Plaatsbeschrijving

Als verhuurder wil je je graag indekken tegen schade veroorzaakt door de huurder. De beste en meest sluitende manier is d.m.v. een plaatsbeschrijving. Er moet een omstandige plaatsbeschrijving bij intrede van de huurder worden opgemaakt op tegenspraak en gemene kosten. Dit wil zeggen:


Huurschade - Huurwaarborg

Als er eventueel toch schade zou zijn bij uittrede, veroorzaakt door de huurder, kan deze mits akkoord of uitspraak van de vrederechter worden afgehouden van de huurwaarborg. De huurwaarborg bedraagt in Vlaanderen maximaal de waarde van 3 maanden huur. De huurder mag zelf de samenstelling van de huurwaarborg bepalen:

  1. De huurder stort een bedrag gelijk aan maximaal 3 maanden huur op een geblokkeerde bankrekening op zijn naam.
  2. De huurder vraagt een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling (obligatie of kapitalisatiebon).
  3. De huurder vraagt aan het OCMW om de waarborg voor te schieten. Het OCMW sluit dan een overeenkomst met een bankinstelling voor een bedrag gelijk aan maximaal 3 maanden huur. Het OCMW onderzoekt de aanvraag tot tussenkomst in de huurwaarborg en zal nagaan of de aanvrager aan de voorwaarden voldoet om door het OCMW ondersteund te worden.
  4. Als de verhuurder ermee instemt, kan de waarborg ook via een persoonlijke borgstelling.

______________________________



Praktisch advies

Huurovereenkomst

Om problemen te voorkomen, wil je als verhuurder een betrouwbare huurder selecteren. Hierbij zal je rekening houden met het bedrag van het (gezamenlijke) inkomen van de huurder(s) tegenover de huurprijs. Een gangbaar criterium hierbij is dat de huurprijs ongeveer ⅓ van het (gezamenlijk) inkomen vertegenwoordigt. Je mag hiertoe bewijsstukken opvragen, maar je mag niet oordelen op basis van de aard van het inkomen (bv loon, vervangingsinkomen, uitkering,…). Dit zou namelijk een vorm van discriminatie uitmaken. 

Het is verboden om kandidaat-huurders te weigeren op basis van criteria die je niet objectief kan staven en zo te discrimineren. Zodra je in een vergelijkbare situatie een ongerechtvaardigd onderscheid maakt op basis van een van de beschermde gronden is er discriminatie, ongeacht of je dat als verhuurder zo bedoelde of niet.

De beschermde criteria bij discriminatie zijn: herkomst, burgerlijke staat, een fysieke of genetische eigenschap, fysieke of mentale beperking, geboorte, geloof of levensbeschouwing, geslacht gezondheidstoestand, huidskleur, leeftijd, nationale of etnische afstamming, nationaliteit, politieke overtuiging, ras, seksuele geaardheid, sociale positie, syndicale overtuiging, taal, vermogen of handicap.

Voorbeelden van objectieve criteria:


Volgende gegevens van de kandidaat-huurders mag je als verhuurder opvragen:


Extra praktische info vind je in de bijhorende aflevering van de podcast op Youtube:

VASTGOEDVRAAG 1


______________________________



Fiscale gevolgen

Belasting op huurinkomsten

Als de woning (gemeubeld) wordt verhuurd door een natuurlijke persoon als hoofdverblijfplaats aan een andere natuurlijke persoon en de huurder de betaalde huurgelden niet als beroepskost inbrengt, worden de ontvangen huurgelden in België niet belast. Wel zal je worden belast aan het hoogste tarief in de personenbelasting op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %. Bij de aangifte van deze onroerende inkomsten hou je hiermee rekening:


Gemeubelde verhuur

Als je een gemeubelde woning zou verhuren, zal het deel van betaalde huurgelden voor het roerend gedeelte afzonderlijk worden belast als roerend inkomen à 30% in de personenbelasting. Wanneer voor het onroerend goed en het meubilair geen aparte huurprijs werd overeengekomen in het huurcontract, wordt 40% van de totale huur aanzien als de inkomsten van roerende oorsprong (en dus 60% onroerend).

Bepaalde kosten (bv onderhoudskosten) kunnen op het roerend inkomen in aftrek worden genomen. Als deze niet worden aangetoond, wordt en kostenforfait van 50% voorzien. Van het roerend gedeelte (van 40%) mag dus het forfait van 50% worden afgetrokken.


Gevolgen voor aankoop nieuwe woning

Als de persoon Saskia nog geen eigenaar is van een andere woning, appartement of bouwgrond in volle volledige eigendom, kan deze eventueel nog aanspraak maken op het verlaagd verkooprecht (= belastingen op de aankoop). Hierbij zijn volgende zaken essentieel:

______________________________



Hypothetische alternatieven:

Als Bert de enige eigenaar zou zijn van de te verhuren woning, komt hij sowieso niet in aanmerking voor de gunstmaatregel.

Tenzij hij de woning binnen de 2 jaar alsnog zou verkopen en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen de nieuwe aankoop aan 3% en de verkoop van de andere woning of bouwgrond. 


Als je een deel van je woning schenkt (of verkoopt), louter omwille van de fiscale voordelen, zal dit naar alle waarschijnlijkheid door Vlabel (Vlaamse Belastingdienst) aanzien worden als fiscaal misbruik. 

Zeker als er maar een korte tijd bestaat tussen de overdracht en de nieuwe aankoop, wordt door Vlabel aangenomen dat er ‘eenheid van opzet’ is. Als de koper geen andere motieven dan het genieten van het verlaagd tarief van 3% kan aantonen, dan zou Vlabel desgevallend concluderen dat er sprake is van fiscaal misbruik. De koper zal dan (later) belast worden aan het gewone tarief van 12% (i.p.v. 3%) en mogelijks een extra boete betalen.


Wettekst Fiscaal misbruik: Artikel 3.17.0.0.2. (01/01/2015- …) VCF: “Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :
1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;
2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”


Disclaimer: De inhoud van deze website, zoals tekst, grafieken, afbeeldingen, links en ander materiaal op de immo-accent.be is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden. Deze inhoud werd door ImmoAccent geproduceerd, behoudens andere vermeldingen, en is beschermd door het auteursrecht, waardoor deze inhoud niet mag worden gereproduceerd, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming. 

Immoaccent streeft naar een zo actueel mogelijke website, met actuele informatie. De bovenstaande informatie werd gecreëerd op bovenvermelde datum, maar kan op een latere datum niet meer actueel, volledig of correct zijn. Mocht ondanks deze inspanningen de informatie van of de inhoud op deze website onvolledig en of onjuist zijn, dan kunnen wij daarvoor geen aansprakelijkheid aanvaarden.

De Inhoud is niet bedoeld als vervanging van professioneel juridisch of technisch advies, diagnose of behandeling. Als uw situatie niet volledig overeenstemt met voorgaande beschrijving, wordt u erop gewezen dat essentiële kenmerken van uw situatie een ander advies kunnen vereisen. ImmoAccent aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de inhoud van bovenstaande tekst, of voor de gevolgen voor verkeerd gebruik van de informatie en / of van handelingen gesteld op grond van de verstrekte informatie, tenzij die informatie nadien schriftelijk en persoonlijk wordt bevestigd. 

Als u persoonlijk advies wenst, kan u contact ImmoAccent opnemen via info@immo-accent.be